杀入千亿:一家中型房企的突围路径||深度

2019-08-27 导读

导读 : 杀入千亿:一家中型房企的突围路径||深度

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杀入千亿:一家中型房企的突围路径||深度


万科高呼“活下去”引发忧虑。然而,一些房企的寒冬,对另一些房企来说,恰恰是机会。

本文由无冕财经(ID:wumiancaijing)原创并首发,作者:曹典,编辑:梁爽,设计:甄开心,实习生:陈雪莹

“金九银十”过半,万科高呼“活下去”惊动行业中华娱乐内外。房企“活不下去”了吗?

其实,中国房地产市场的晴雨表,就藏在上市房企的财报上。

10月以来,房企陆续公布了三季报的经营业绩。克而瑞的监测数据显示,32家典型房企的整体销售额在今年9月超过6000亿元,与8月环比仅提高18%,同比去年9月也不过增长32%。显然,这是一个冷清的“金九”。

不仅9月,今年前三季度,32家典型房企合计卖出了近5万亿元的房子,同比增长不到40%。行业持续低谷。

但翻开金科股份(000656.SZ)的最新财报,则是另一番景象。金科9月单月销售额、前9个月整体销售额分别为128亿元、868亿元,同比增速达到100%、97%。而纵观整个行业,已鲜有两项指标同时达到翻倍式增长的房企。

从“山城”重庆走出来的金科,在疲软的市场中走出了一条“逆势翻红”的突围路径。

一些房企眼中的寒冬,对另一些房企来说,恰恰是机会。

围绕“城市群”制定战略

在房企的核心能力中,土地研判和拿地能力尤其重要。能否提前预判风向、踩准市场节奏,往往决定一家房企未来数年的排位。

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而将时间节点拉长,可以看到金科对周期的把控能力。

2010年,金科一年的销售额为140亿元,进驻城市11个。金科在那一年做了个决定:公司60%的投入集中到以重庆为中心的中西部地区;同时,花10年时间,在重庆、四川、贵州、山西等中西部省份完成30个区县的战略布局。这两大战略被浓缩为代码“622”和“1030”,贯彻到公司上下。

那时金科刚从区域走向全国,并且在筹备上市。战略调整被业界解读为投资的重新集中,即保持中西部、长三角、环渤海三个“金三角”布局不变的情况下,金科有意将投资重心转移回大西南地区,深耕重庆大本营。

那一年,重庆还不是如今火遍抖音的“网红”城市;那时候三四线城市也没有如今所谓“五环外”的概念。但彼时的金科感受到了县城的力量。

时任金科重庆公司董事长兼总经理的蒋思海,带领团队在开县打下漂亮一役。6年后,已是金科董事长的蒋思海回忆这段往事仍充满自豪:“我们在那里带动了城市面积,扩增了城镇人口,对开县的城镇化贡献很大。”

金科股份董事长蒋思海。图片来自网络。

不一味谋求扩张,而是紧跟城镇化布局,深耕强势区域,这为金科后来的全国化扩张奠定了厚实的根基。

2011年,金科上市,彼时被称作“中国城镇化第一股”。之后的五年时间,金科销售额从突破300亿元,规模冲入房企排名前30。而直到现在,中西部仍是金科最核心的区域,在重庆,金科以7.4%的市场占有率位居第一.金科联席总裁方九乐棋牌明富透露,就算不把下辖县城计算在内,其重庆市场份额也是第一。

2016年,金科“内功”修炼成熟,开启区域布局的新一轮调整。那是一个市场高歌猛进、房企躁动的年份,由于一二三四线城市量价齐升,许多房企的布局摇摆不定。而金科没有自乱阵脚,更没有“随大流”地走向三四线。

相反,金科不再以“一二三四线”划分城市,而是以国家城市群发展战略为导向,在地图上圈定了四个城市群——京津冀、长三角、珠三角经济圈,以及长江经济带,并称为“三圈一带”。在此基础上,金科进一步锁定“核心十城”——重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。

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后来,中原地区、粤港澳大湾区、山东半岛和北部湾也被纳入核心城市群,“三圈一带”的内涵和外延拓展为八大城市群、25个核心城市,城市入驻清单从1.0版本进化到2.0版本,但“城市群”的核心逻辑没变。

金科股份的城市布局。图片来源:金科官网。

金科联席总裁方明富接受采访时称,城市群是房地产行业未来的主战场。“调控机制下,一二线城市到三四线城市的传导效应像波浪一样,向价格和规模同步发生,”他说,“市场逻辑没有变,但城市逻辑变了。以都市圈为单元的城市群正在分化,不能再单单按一二三四线城市划分。”

2017年,金科判断,弯道超车的机会来了。该年6月,金科内部传出《公司发展战略规划(2017-2020)》,要求2017年至2020年期间,各年度实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,力争2020年冲击2000亿元。

同年,金科地产板块白金会合约销售额盛京棋牌达到630亿元,同比增长97.49%,《战略规划》定下的首年目标超额完成。

这是金科首次明确提出冲刺千亿、两千亿的目标。2016年时,金科的年销售额不过400亿元量级,四年冲刺两千亿,已不是再造一个金科这么简单,可能要再造三四个金科的体量。

金科股份的规模扩张。

跨越式发展,是基于金科对行业寡头化的判断。“绝大多数无法稳固增长惯性的房企,会被清出市场,”金科董事长蒋思海斩钉截铁,“有规模才有话语权,有规模才有江湖地位。”

他认为,那些面临行业转型风口的房企,无论是重资产还是轻资产转型,都只是个战略问题。在行业巨变的大局之下,房企必须取得制定未来战略的资格。千亿,就是那个门槛。有规模效应的房企,更有机会拿到更便宜的土地、更便宜的贷款,“马太效应”也会越发明显。

冲刺千亿的战术调整

2018年是房企的又一个分水岭。

房地产行业正处在低谷。32家典型房企在今年前9个月卖了近5万亿元的房子,但同比仅增长38%。跟往年的增速不可同日而语。

翻开金科的财报,则可以看到行业中的一抹亮色。今年前三季度,金科实现营业收入268.93亿元,同比增长48.79%;实现销售金额约868亿元,同比增长约97%。金科已实现全年目标87%,如无意外,今年就可以提前拿到“千亿房企”的资格证。

其中,第三季度的业绩表现尤为突出:7-9月,金科实现营业收入113.5亿元,较上年同期增长48.15%。

拿地方面,金科前三季度在全国新增土地项目92个,计容建筑面积约1771万平方米,同比增长超110%;权益计容建筑面积1226.73万平方米。从今年新获取的土地所在位置来看,金科正继续“三圈一带”城市深耕战略,优化一、二线城市布局,例如在前三季度新进入了广州、上海市场。同时,金科亦在拿地模式上不断创新,加强与同行合作,减少拿地成本,降低开发风险。

金科拿地情况。

金科有自己的变与不变。在调控带来的阶段性困难下,这家企业依旧贯彻“三圈一带”的战略布局,显示出超前的战略眼光。

战略的稳定,让金科有更多的精力用于团队的调整和战术的打磨。

“规模决定运营能力!”方明富分析,“今年上半年我们销售面积排名第9,但销售金额相对排名靠后。金科接下来会更加重视在相对高房价区域调整商品结构,加大投入力度。”

其所言不虚。在TOP30房企之中,金白金会科销均价控制在9000元/平方米以下,与同行相比极为“实惠”,也说明其产品结构调整的空间会更大。

在过去两三年间,金科围绕千亿目标和城市战略,完成了组织架构的调整。原有的四大区域拆分成十二大区域,新设深惠、华南、浙沪、京津冀、华中、中原、山东等区域公司。今年5月,金科首进上海,标志着“三圈一带”区域布局基本完成,实现区域内所有热点城市全覆盖。

同时,金科设立跟投制度,希望通过“双赢计划”,充分激活各层级员工的主动性和创造性,形成以高激励为引擎的激励机制。

3月9日,金科股份正式聘任方明富等人为联席总裁。加上现任总裁蒋思海,这意味着,金科的未来将由多位职业经理人共同掌舵。业界分析,金科大幅调整管理层结构,是为其跨越式发展的目标排兵布阵。

金科股份联席总裁方明富。图片来自网络。

值得一提的是,和时间赛跑的金科,要的是规模与质量、周转与利润的平衡。

早在2000亿元跨越式发展的誓师会上,金科喊出口号,要创新融资渠道、做大融资规模、加快上账速度,也要合理控制成本、保障整体安全。

“一方面,组建上下游公司,延展产业链,降低成本的同时,提高协同效率;另一方面以两个标准化为基础(产品标准化及管理模式标准化),实现规模和利润同步提升,”蒋思海要求,从经营上重视现金流,重视回款。

截至9月末,金科股份实现销售回款634亿元,销售回款率达73%;同时,因销售回款大幅增加,经营活动产生的现金流量净额为17.18亿元,较去年同期变动幅度达112%。手持货币资金近300亿元,足以覆盖一年内到期的215亿元负债。

加速回款,也促使跨越式的规模扩张能更灵活地结转为利润。

财报显示,今年第三季度,金科归属于上市公司股东的净利润15.2亿元,较上年同期大涨210%,并拉动前三季度净利润同比上涨131%至21.9亿元。

回看2014-2017年,金科的净利润增长率均未超过50%,而2018年前三季度净利润突飞猛进,同比增长率创五年新高。净利润的大幅提升,标志着金科开始实现更高的溢价空间、更高质量的规模增长。

10月20日,金科发布2018年业绩预告,预计公司2018年全年净利润为30.07亿元-40.09亿元,同比增长50%-100%。

行业分化之下,房企的新一轮规模竞速悄然展开。作为中型房企突围的样本,金科在未来将发生怎样的蝶变?

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